Вопрос: сделал ли болгарский рынок недвижимости шаги навстречу покупателям и можно ли приобрести жилье на побережье за 1 млн. российских рублей?

В Болгарии вторичное жилье снижается в стоимости с 2009 года, но в денежном эквиваленте это небольшие суммы. В 2013 году спад на 5%, в 2014 – ожидается на том же уровне. Последние годы рынок недвижимости стабилизировался благодаря спросу на жилье со стороны иностранных покупателей.

Так как главные покупатели из стран СНГ (75-80%), связь между ценами на нефть и покупательской способностью становится заметна, поскольку последняя значительно понизилась. Как отреагирует на это болгарский рынок? Эксперты отмечают, что существенного снижения цены на «вторичное» жилье не ожидается – максимум до 4%. Дело в том, что есть определенный ценовой порог, следом за ним идет спрос на жилье у местного населения благодаря которому, рынок будет держаться даже из-за отсутствия главных покупателей. Болгары и сами с удовольствием покупают недорогую недвижимость, для примера – стоимость однокомнатной квартиры на побережье 15-20 тыс. евро. Поэтому, если и будет наблюдаться просадка в цене, то совсем незначительная.

Что касается одного миллиона рублей, достаточно ли его для покупки жилья? То, что цены на жилье привязаны к курсу евро, понятно всем. Но, даже с учетом последних изменений курса валют, жилье в Болгарии остается все также доступным для россиян. Если сейчас миллион рублей это 18 тыс. евро, все равно за эти деньги можно найти жилье на «вторичке». Как уже было написано выше за эти деньги можно приобрести студию на побережье, а на горнолыжных курортах за ту же сумму, но уже двухкомнатную квартиру. Для примера студия в горнолыжном Банско – 10-15 тыс. евро.

Покупка недвижимости, в большинстве случаев, хорошая инвестиция, а при правильном управлении может приносить прибыль. Так, приобретенная на Солнечном берегу студия за 20 тыс. евро может быть сдана в посуточную аренду за 30 евро. Июль и август всегда 100% заполняемость, в остальное время – насколько вы удачливы. Но даже прибыли полученной от двух месяцев аренды достаточно для покрытия расходов, связанных с обслуживанием квартиры.

Подробнее о плюсах и минусах владения недвижимостью в Болгарии читайте в этой статье.

Жизнь или инвестиции

В зависимости от цели покупки выбирается и объект недвижимости. Так, для кратковременного отдыха хорошо подходят апартаменты в курортных зонах, постоянно жить можно в обычных городских квартирах или в сельских домах, а инвестировать целесообразно в недвижимость на курортах или в столице.
Сегодня мало кто рассматривает жилье в Болгарии как выгодную инвестицию: в сфере недвижимости предложение в последние годы, как правило, превышает спрос, поэтому продать купленный дом может быть непросто. В то же время в Болгарии ожидается рост цен на недвижимость, связанный с грядущим вступлением страны в Шенгенскую зону.
Очевидно, что в качестве объекта инвестиции лучше выбирать жилье в престижных районах, например, на приморских, горнолыжных или бальнеологических курортах. Перспективной считается и столичная недвижимость.
Тем, кто хочет жить в Болгарии постоянно, следует учитывать, что сам факт владения болгарской недвижимостью права на получение вида на жительство еще не дает. Впрочем, получить вид на жительство в Болгарии сравнительно несложно, особенно пенсионерам, которые получают пенсию у себя на родине.

Основные правила покупки

При покупке первичной недвижимости в Болгарии следует обязательно спросить у продавца документы, разрешающие эксплуатацию объекта. Акт 15 удостоверяет, что дом соответствует строительным нормам, акт 16 разрешает эксплуатировать объект недвижимости.
Необходимо отметить, что в Болгарии действует закон, запрещающий иностранным гражданам покупку болгарской земли. Это значит, что для покупки дома или коттеджа необходимо открывать на территории Болгарии фирму, чтобы оформить покупку на юрлицо. Риэлторские компании обычно помогают оформить всю документацию, причем цены на такие услуги могут существенно отличаться в разных компаниях.
Объект недвижимости необходимо внимательно осмотреть до того, как передать деньги продавцу. Зачастую апартаменты в элитных комплексах распродаются еще на стадии строительства, но в результате купленное жилье может сильно отличаться от картинок в рекламном проспекте. Фотографии вторичного жилья также не дают четкого представления об объектах недвижимости. Во-первых, продавцы часто предлагают фото пяти-, а то и десятилетней давности, а во-вторых, выгодные ракурсы не дают оценить жилье объективно.
Стоит обратить внимание на район, где расположен дом или квартира. Почти в каждом городе есть кварталы, где предпочитают селиться цыгане – как правило, это достаточно шумные, не очень чистые, и не всегда безопасные районы. В селах, где цыганское население преобладает, жизнь тоже нельзя назвать спокойной.

Апартаменты в курортных комплексах

Апартаменты в специальных закрытых комплексах подойдут тем, кто планирует регулярно отдыхать в Болгарии летом. Покупателям недвижимости предлагают бассейны, магазины и рестораны на ухоженной охраняемой территории. Как правило, апартаменты в хорошем состоянии, поскольку закрытые комплексы начали строиться в Болгарии сравнительно недавно.
Для круглогодичного проживания такие комплексы не подходят: осенью жизнь в них замирает. При этом плату за них придется вносить за каждый месяц. Частично компенсировать расходы можно, если сдавать апартаменты в аренду, но, как правило, арендаторов можно найти только в «высокий» сезон.

Городские квартиры и таунхаусы

Квартиры в городах хорошо подходят для круглогодичного проживания. При покупке стоит обратить внимание на состояние инженерных коммуникаций и на систему отопления. Централизованное отопление есть только в Софии, в основном же дома и квартиры отапливаются дровами или газом. Реже используют электрические обогреватели – электричество в Болгарии недешево.
В последние годы многие болгары утепляют свои квартиры, обшивая стены снаружи пенопластом, который покрывается штукатуркой. В квартире становится теплее, а типичные болгарские многоквартирные дома смотрятся довольно забавно, напоминая лоскутные одеяла.
Таунхаусы, в отличие от квартир, иностранцам покупать нельзя: оформление возможно только на юридическое лицо. Участки у таких домов обычно небольшие, но посадить пару фруктовых деревьев и виноград можно.

Сельские дома

Села в Болгарии отличаются от российских деревень. Дома строят, как правило, из кирпича (в том числе саманного), реже – из камня. Водопровод и электричество есть везде, туалеты обычно тоже делают в доме. Отопление преимущественно печное, кондиционеры используются редко.
Сельские дома условно можно разделить на три категории: старые строения разной степени сохранности; так называемые обновленные дома (то есть старые дома с косметическим ремонтом) и новые, недавно построенные дома. Первый вариант дешевле всего, но требует немалых вложений. Обновленные дома могут преподнести новым хозяевам немало сюрпризов, потому что предпродажный ремонт обычно лишь маскирует недостатки, а не устраняет их. Новые дома – самые дорогие, что, впрочем, необязательно говорит об их высоком качестве.
При покупке сельского дома стоит оценить состояние крыши (если она выглядит старой, неровной или протекает – лучше от покупки отказаться, ремонт кровли довольно дорог), коммуникаций, пола (под яркими половичками может обнаружиться голый бетон). Стоит присмотреться к дорогам в селе, оценить инфраструктуру (лучше, если в селе будут хотя бы медпункт и магазин), узнать, как обстоят дела с общественным транспортом.

Элитные поселки

Элитные поселки в Болгарии — это обычно несколько новых красивых коттеджей на охраняемой территории. Такие дома выглядят обычно очень привлекательно: удобная планировка, ухоженная территория, бассейн. Стоит подобная недвижимость обычно гораздо дороже, чем обычные сельские дома.
Престижные коттеджи имеют, впрочем, и недостатки. Почему-то застройщики даже на больших территориях стараются строить такие дома как можно ближе друг к другу, и в результате о тишине и уединении в элитных коттеджах можно только мечтать. Продать такой дом может быть непросто: предложение явно превышает спрос.

Почему именно Болгария?

Недвижимость в Болгарии с удовольствием покупают англичане и немцы, но больше всего покупателей приезжает из стран бывшего СССР. Болгария – страна небогатая, цены тут достаточно низкие, соответственно, и квартиру или дачу можно купить куда дешевле, чем даже в соседней Греции. И низкие цены на недвижимость – далеко не единственное преимущество Болгарии. Мягкий климат, потрясающая (и очень разнообразная) природа, прекрасная экология, безопасность жизни и отсутствие языкового барьера делают страну очень привлекательной для покупателей недвижимости.

Стоимость этой услуги в разных компаниях может отличаться на порядок, все зависит от аппетитов болгарской фирмы. Поэтому имеет смысл сравнить расценки разных компаний еще до приезда в Болгарию.
Проще всего ВНЖ получить пенсионерам: достаточно положить на счет в болгарском банке около полутора тысяч евро и представить справки о получении пенсии на родине. Нетрудно получить вид на жительство и представителям иностранных фирм: открыть представительство на территории Болгарии за вознаграждение предлагают многие компании.
Вид на жительство дается на год, потом его можно продлить. Через 5 лет можно претендовать на получение статуса постоянно проживающего в стране иностранца.

Если посмотреть на карту Болгарии, то можно легко заметить, что на такой небольшой территории имеется всё, начиная от прекрасно оборудованных горнолыжных курортов и заканчивая изумительным по красоте Черноморским побережьем. После того, как наши отечественные туристы в полной мере вкусили экзотики на пляжах Турции, Египта, ОАЭ и Туниса их внимание всё чаще привлекает эта маленькая и уютная страна.

Пожалуй, самый главный фактор, который может заинтересовать жителей России это то, что Болгария строит очень много первоклассного жилья и продаёт его по самым низким в Европе ценам. Особенно хорошо в Болгарии относятся к российским пенсионерам. Это именно та категория, которой Болгария предоставляет право наибольшего благоприятствования.

С чего начать покупку квартиры

Итак, решение принято, нужная сумма на покупку квартиры подготовлена, и место проживания намечено. Вы пенсионер, не являетесь поклонником горнолыжного спорта, а холодная зима и в России надоела дальше некуда. Значит, выбираем море! Поскольку квартиры у вас ещё нет, нужно приобрести обычную турпутёвку. В регион Бургас – Несебр – Солнечный берег. В Бургасе находится международный аэропорт, а желанная курортная местность – Солнечный берег находится в 40 минутах езды на автобусе. Аэропорт находится в стороне от города и через автобусную остановку проходит несколько автобусов в направлении Несебр – Солнечный берег.

Сразу в Аэропорту следует обменять немного валюты на левы, так как кондуктор с вас ни евро, ни доллары не возьмёт.

Церковь Пантократора

Курс обмена стабильный и не скачет как у нашего Центробанка: 1 евро= 1,95 лева, 1 доллар= 1,45 лева. Проезд стоит 6 левов. Очень хорошо остановиться в старом Несебре. Город уникален своей древней красотой. Посмотрите сами. В нём более 40 православных церквей начиная с Х века н.э. Работает только один храм, остальные энергично реставрируются.

В археологическом музее можно полюбоваться древними золотыми украшениями, бронзой и керамикой.

Сам старый город расположен на острове и от побережья его отделяет дамба длиной 400 метров.

На этом снимке как раз видна дамба и старая мельница являющаяся частью музейного комплекса. А это маленькая и очень уютная гостиница «Несебр Ройял Палас» где проживал автор данной статьи. Весь остров можно обойти пешком за очень короткое время. Его длина всего 800 метров, а ширина 350 метров, но на такой маленькой площади разместились десятки магазинов, кафе, ресторанов и маленьких, но прекрасных отелей.

Следует отметить, что цены на острове или в старом городе, как его здесь называют, заметно выше, чем на «материке», поэтому покупки лучше делать не здесь. Вы остановились в гостинице, осмотрелись, отдохнули и можно приступать к главной цели: выбору и покупке квартиры. Для этого достаточно обратится в риэлтерское агентство коих здесь сотни. Следует помнить, что хотя Болгария и считается раем на земле, мошенники и аферисты там конечно имеются. Автор данной статьи рекомендует надёжную компанию, в которую он сам обратился, и за 1,5 дня квартира-студия была приобретена, а сама сделка оформлена у нотариуса в присутствии известного юриста и переводчика, чьё присутствие необходимо по закону.

DIVNA CONSULT. Вихра Батакова, Яна Костадинова. Тел:+359 554 70170. SKYPE: divna777.

Адрес: курортный комплекс Солнечный берег, комплекс “Blumarine” офис 4-1. E-mail: divnaconsult@abv.bg, или divnacjnsult@mail.ru. Конечно, самый оптимальный вариант это заранее связаться с представителями компании, чтобы к вашему приезду они уже подготовили несколько вариантов. Обязательно определите, на какую стоимость жилья вы рассчитываете, какое местоположение вас устраивает и, исходя из этого, сотрудники компании подберут вам лучшие предложения. Имейте в виду, что предложений будет много.

Следует отметить, что к началу купального сезона квартиры дорожают, поэтому осень-зима лучшее в финансовом плане время для выбора жилья. Если вы сообщите дату прилёта и номер рейса то представители компании встретят вас в аэропорту и доставят до гостиницы, обговорив время, когда вам будет удобно приступить к осмотру и выбору жилья. А плюсы, минусы и примерную стоимость расходов на покупку и содержание жилья в Болгарии, можете прочитать в этой статье.

Одной из самых доступных стран в части приобретения недвижимости является Болгария. Несколько морских курортов, 3-4 горных курорта, и в каждом из них есть недвижимость на продажу: выбирай – не хочу.

Однако, при покупке любой недвижимости, а тем более в чужой стране, стоит хорошенько подумать, взвесить все плюсы и минусы, при этом не забыть и о множестве встречающихся подводных камней.

Если сопоставить положительные и отрицательные особенности, то получиться следующее:

А) Плюсы покупки недвижимости в Болгарии кажутся очевидными:

• относительно недорогая стоимость недвижимости;
• возможность приезжать в страну, когда возникнет желание – нет необходимости в визе;
• приятный климат (независимо – горный или морской);
• экологически чистые продукты по весьма доступной цене.

Б) Что касается минусов то вот некоторые их них:

• Купить в Болгарии недвижимость в целях инвестиций – не особо выгодно. В ближайшем будущем цены расти почти не будут, т. к. страна хоть и в Евросоюзе, но вступить в шенген-зону вряд ли получиться. Этому сильно противятся развитые экономические страны Европы.
• Покупка недвижимости в целях получения гражданства – не стоит обольщаться, его не будет. Иностранец получит только вид на жительство, да и его подтверждать необходимо ежегодно: 2000€ в Болгарском банке, правда, для пенсионеров – только 1000€. И это только для квартир, студий, апартаментов. Если захотелось приобрести «домик в деревне», даже самый скромный и дешевый, придется создавать и регистрировать фирму, т. к. любой домик продается с участком земли, а землю в Болгарии может прибрести только юридическое лицо (для иностранцев). Для граждан страны этого ограничения нет. Да еще и 2 раза в год сдавать в налоговую службу страны отчет с нулевым балансом. Не сданы отчеты – у фирмы появились проблемы, т. е. появились проблемы с вашей недвижимостью.
• Сдавать летом жилье в аренду (к примеру – на побережье), а потом жить там зимой – также нерентабельно. Электрическое отопление стоит недешево, цена за 1 кВт – немалая (≈0,14€). Даже для средней квартиры площадью в 50-60м², цена за электричество может достигать до 75€ в месяц.

Неплохой вариант – сдавать жилье 11 месяцев в году, а один месяц оставить для себя – отдохнуть на недорогом курорте, восстановить силы и «зарядить батарейки». Но выгодно ли это будущим съёмщикам? Не известно.

А к платежам за электричество следует добавить и следующие:

• водоснабжение – 1€ за 1м³;
• налог на вывоз мусора – не фиксирован, каждый населенный пункт имеет свои расценки. Он оплачивается раз в год вместе с налогом на недвижимость. Цена – от 0,2% налоговой стоимости жилья до суммы самого налога;
• ежегодный налог на недвижимое имущество – 0,15 % от нотариальной цены купленной квартиры;
• такса поддержки (уборка территории и бассейна, если он имеется, лифт, охрана,…) – 10€÷15€ за 1м² площади;

Однако вот и первый подводный камень – площадь в Болгарии считается по-другому. Она состоит из двух составляющих, которые потом суммируются.

1)    сама площадь квартиры, обычная в нашем понимании;

2)    общие части здания – лестница и лестничная клетка, подъезд, коридоры, фасадные стены. В площадь квартиры будет входить и толщина стен. Если стена с окном или дверью (есть балкон или лоджия), тогда будет считаться все толщина стены. В случае, что фасадная стена без окна или двери, то считаться будет только 1/2 ширины. Вторая половина будет добавлена к общим частям здания. Толщина стены между соседями делится поровну.

Таким образом, если написано, что квартира имеет 60м², то реально площадь квартиры будет иметь 48м² – 52м².

Второй подводный камень – оплата по общему электросчетчику. Не следует с этим соглашаться. Есть риск оплаты за не потребленную электроэнергию. Лучше установить свой, отдельный, причем установить электросчетчик с разделением на дневной и ночной тариф. Ночной тариф – дешевле.

При покупке жилья в новостройке необходимо обратить внимание на наличие Акта 16. Именно он дает право на проживание в купленном жилье. Акт 16 имеет силу нашего Акта ввода в эксплуатацию. Никакие Акты 14 и Акты 15 право на проживание НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТ!!! Они равносильны Акту незавершенного строительства.

Именно поэтому немало покупателей ищут жилье не в новостройках, а на вторичном рынке.

После долгих раздумий решено – купить.

Итак, приблизительные расходы:

1)    Предоплата (аванс) ≈ 2500€;

2)    Открытие счета в Болгарском банке, с которого будете производить все платежи (обычно – без оплаты). Не следует забывать о декларации счета в родной стране, иначе могут быть применены штрафные санкции. Иногда – до 100% от суммы перевода. Комиссия за перевод денег – от 50€ до 500€ за одну транзакцию;

3)    Нотариальная доверенность, если не сможете лично присутствовать на оформление сделки (≈ 40€).

4)    Оплата за приобретаемое имущество. Ее можно разделить на несколько вариантов: 90%+10%, 50%+40%+10%, 30%+30%+40%; 30%+30%+30%+10%.

Однако следует отметить, что эти варианты относятся только к приобретениям в новостройке, и оплата в 50% или 60% еще не гарантирует наличие Акта 16. Это незавершенное строительство, и этим все сказано. А завершения можно ждать и год, и несколько лет, если фирма-застройщик не разорится. Тогда – прощай и желаемое жилье на побережье, и уплаченные за него деньги.

При покупке на вторичном рынке, или готового жилья «под ключ» –  вариант только один: аванс в 90% от стоимости, с подписанием Предварительного договора и 10% при оформлении сделки у нотариуса.

5)    Регистрация покупки в кадастровом органе БУЛСТАТ будет стоить около 20€. От совершения сделки до регистрации – промежуток не более 7 дней, в противном случае будете оштрафованы. Сума штрафа – до 300€.

6)    При вступлении во владение собственностью – налог в 5% от стоимости жилья.

7)    Ежегодный налог на недвижимость – 0,15% от нотариальной стоимости покупки;

8)    Нотариальная пошлина – не более 1800€;

9)    Муниципальный налог – 2% от рыночной стоимости приобретения.

Вот, в принципе – это все явные и неявные оплаты и сборы, плюсы и минусы. И, в общих чертах, уже есть представление, что ждет каждого, при приобретении жилья в Болгарии. И «иметь или не иметь» – решать только вам.

В итоге получается, что жилье в Болгарии – что-то вроде отдаленной дачи, но которая также требует затрат на содержание.

Выгодно, скорее всего, будет пенсионеру, который продал свой дом в деревне и решил сменить климат и место жительства.

В случае, если вы решились на покупку, будьте внимательны при выборе и при  подписании необходимых актов. Мошенников нынче много, и Болгария – не исключение. Скорее – наоборот.

Настоятельно рекомендуется покупать то «что видишь», а не по телефону, или по фото в интернете. Реальность может быть совсем другой. Посмотреть расположение квартиры, инфраструктуру микрорайона (магазины, транспорт, поликлиника), узнать кто соседи (не дай бог цыганский табор или цыганский поселок – хотя вкусы у всех разные), и т. д.

При осмотре будущей покупки рекомендуется пригласить своего специалиста – инженера или техника (мастера, прораба). Он поможет указать на недоделки, поломки, или скрытые дефекты. Может быть, даже снизить цену.

При оформлении сделки, также рекомендуется пригласить независимого болгарского адвоката. С его помощью можно избежать многих неприятных моментов – отсутствие документов на недвижимость у продавца, отсутствие обременение – долгов, заложенности квартиры, и т.п.

Потратив сравнительно небольшую сумму на этих 2-х специалистов, можно избежать в будущем и серьезных проблем, и серьезных финансовых затрат и как следствие получить больше плюсов и меньше минусов. Удачи Вам в приобретении недвижимости в Болгарии и будьте бдительны, в этом деле лучше перестраховаться.